Un état des lieux de sortie doit être effectué lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. Les règles dépendent du fait que le logement soit loué vide ou meublé.
Réalisation
Etat des lieux réalisé à l’amiable
Le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple) doivent constater ensemble l’état des lieux dans de bonnes conditions d’éclairage et au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après.
Le logement doit contenir les meubles ou équipements mentionnés au contrat de location.
L’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire.
Etat des lieux litigieux (constat locatif)
Si l’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable, il doit être réalisé par un huissier de justice, à la demande du propriétaire ou du locataire.
L’huissier doit avertir le propriétaire et le locataire du rendez-vous au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais d’état des lieux sont alors partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
Les sommes demandées par l’huissier varient selon la surface du logement.
| Surface du logement | Tarif (TVA incluse) |
|---|---|
| Jusqu’à 50 m² | Frais d’acte : 131,50 €+ Lettres de convocation : 17,88 €+ Frais de déplacement : 9,20 € |
| Supérieure à 50 m² et jusqu’à 150 m² | Frais d’acte : 153,20 €+ Lettres de convocation : 17,88 €+ Frais de déplacement : 9,20 € |
| Plus de 150 m² | Frais d’acte : 229,81 €+ Lettres de convocation : 17,88 €+ Frais de déplacement : 9,20 € |
Le montant total est partagé pour moitié entre le propriétaire (bailleur) et le locataire.
Si le locataire n’est pas présent lors du rendez-vous fixé par l’huissier, le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge constatera le refus du locataire et désignera un huissier pour obtenir la remise des clés et la réalisation de l’état des lieux.
Forme
La forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. Les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être réalisés :
- sur un document unique, comportant pour chaque pièce du logement une colonne « à l’entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire«
- ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.
L’état des lieux est établi sur support papier ou sous forme électronique. Il est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (bailleur, locataire) ou à leur mandataire au moment de sa signature.
Contenu
L’état des lieux de sortie doit décrire avec précision le logement et les équipements qu’il comporte. Il constate également son état de conservation. Il doit au moins comporter les informations suivantes :
- Type d’état des lieux : état des lieux de sortie
- Date d’établissement de l’état des lieux
- Localisation du logement
- Nom ou dénomination des parties (locataire, bailleur) et domicile ou siège social du bailleur
- S’il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
- Relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie
- Clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun
- Pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Elle peut être complétée d’observations ou de réserves et illustré d’images.
- Signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
- Adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire
- Date de réalisation de l’état des lieux d’entrée
- Éventuellement, évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
A savoir :
lors de l’état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l’état des lieux d’entrée qui sont dues à la vétusté: État d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie. Pour distinguer vétusté et détérioration, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté.
Absence d’état des lieux d’entrée
Par refus du propriétaire (mise en demeure restée sans effet)
Lorsque le bailleur refuse de faire l’état des lieux d’entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire.
Si le bailleur persiste dans son refus, il devra prouver en fin de bail avoir donné le logement en bon état d’usage pour faire valoir les dégradations causées par le locataire.
Par refus du locataire
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s’il peut prouver le mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un huissier (démarche payante).
Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c’est au propriétaire de démontrer qu’elles sont imputables au locataire.
Par négligence du propriétaire et du locataire
Le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il devra le rendre en bon état de réparations locatives, sauf s’il peut prouver du mauvais état initial du logement. La preuve peut être apportée, par exemple, au moyen de photographies réalisées par un huissier (démarche payante).
Pour les autres réparations (travaux à la charge du bailleur ou vétusté des lieux), c’est au propriétaire de démontrer qu’elles sont imputables au locataire.
Recours
Toute contestation portant sur l’état des lieux peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. La conciliation est une démarche facultative et gratuite.
Si la conciliation n’aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas l’engager, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
